Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Ako sa zdaňujú príjmy z prenájmu Vašej nehnuteľnosti? Článok je zameraný na  prenájom nehnuteľnosti z pohľadu zdaňovania fyzickej osoby.

Fyzická osoba môže prenajímať svoju nehnuteľnosť dvomi spôsobmi a to ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia:

• §6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov → fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti. Fyzická osoba musí mať založenú živnosť a podnikať, poskytuje aj iné služby spojené s prenájmom (napr. stravovanie, upratovanie a pod.). Tieto príjmy sú posudzované § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.
• §6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov → fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti. Fyzická osoba poskytuje v rámci prenájmu nehnuteľnosti iba základné služby, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľnosti (napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu a pod.). Fyzická osoba sa musí registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade, kde prenajímateľovi pridelia DIČ. Podľa zákona sa treba zaregistrovať do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť začala prenajímať.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti platí oslobodenie do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie (kalendárny rok) podľa § 9 ods. 1 písm. g)  zákona o dani z príjmov. Princíp uplatnenia oslobodenie do tejto výšky je nasledovný: oslobodené sú príjmy z prenájmu do výšky 500 eur a ak úhrn týchto príjmov presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel príjmov nad takto stanovenú hranicu. Oslobodené príjmy z prenájmu sa tak v daňovom priznaní neuvádzajú vôbec. Je dôležité myslieť aj na následné krátenie daňových výdavkov k týmto príjmom. Výdavky sa totiž zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Praktický príklad

Fyzická osoba dosiahne príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2022 vo výške 7 200 eur a výdavky vo výške 2 000 eur. Daňovník si môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur, kde uvedie pri príjmoch z prenájmu už len sumu príjmov vo výške 6 700 eur. Pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom je 6 700/7 200. Týmto pomerom je zároveň povinná krátiť aj súvisiace výdavky. Celková výška daňových výdavkov, ktoré uvedie daňovníčka v daňovom priznaní bude 1 861,11 eur [(6 700 : 7 200) x 2000 ].

Ako sa následne vypočíta základ dane z príjmov?

Základ dane (čiastkový základ dane) z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, t. j. príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov vypočítame, ak od zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti odpočítame preukázateľné výdavky.

ZD = 7 200 – 2000 = 5 200 eur

Kedy musí daňovník podať daňové priznanie?

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2022 presiahne sumu 2 289,63 eura.

Rozdiely prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti vs. podnikanie bez živnosti

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní skutočné alebo paušálne výdavky (60 % z príjmov, max. 20 000 eur za rok), ak nie je platiteľom DPH. Taktiež si môže uplatniť nezdaniteľné časti základu dane a nárok na daňový bonus,

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.